Blogs
What's New Trending
Tapuda Evin Satış Bedelini Düşük Göstermenin Riskleri
Tapuda evin satış bedelini düşük gösterme riskleri adlı konuyu sizler için araştırdık. Tapuda satış bedelini düşük göstermek, tapuda bedelin az gösterilmesi ve sonucunda karşılaşabileceğiniz riskleri yazımızın devamında bulabilirsiniz.
Tapuda Evin Değerini Düşük Gösterme
Türkiye’de genellikle tapudaki işlemlerde evin satış değeri, belediye tarafından belirlenen rayiç değerin altında bedel beyan edilememektedir. Fakat emlak vergisinin tespiti için belirlenen bu rayiç bedeller genellikle gerçek değerin oldukça düşük olmakta ve güncel rakamlar olmamaktadır. Ülkemizde de gerek daha az tapu harcı ödemek gerekse de gelir vergisinden kaçınmak amacıyla tapuda evin satış değeri düşük gösterilmektedir. Bu yöntem Satıcı ve alıcılara karlı gibi gözükse de esasında gerek vergisel gerekse de sözleşmesel açıdan ciddi sorunlara yol açabilecektir.
Tapu Harcı ve Gelir Vergisi Açısından Doğabilecek Sıkıntılar Nelerdir?
Tapu Harcı; Bilindiği üzere gayrimenkul satışlarında beyan edilen değerin %4’ü tapu harcı olarak alınmaktadır (1 Nisan 2019’a kadar bu oran %3 olarak uygulanmaktadır). Gayrimenkul satış bedelinin eksik beyan edilmesi halinde ise eksik bildirilen kısmın %4’ü kadar tapu harcından kaçınılmış olacaktır. Ne var ki bu durumun Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilmesi halinde gecikme faizi isteneceği gibi eksik beyan sebebiyle kaçınılan tapu harcı %25 ceza ile ödenecektir.
Değer Artış Kazancı Vergisi (Gelir Vergisi); Genel kural olarak bir kişi satın aldığı mülkü 5 yıl içerisinde satması halinde (enflasyon, giderler ve istisna bedelleri çıkarıldığında kalan) değer artışı gelir vergisine tabidir. Bu doğrultuda bir kişi ticari işletmeye sahip olmasa da, satın aldığı gayrimenkulünün belirli bir meblağın üstündeki değer artışları için %35’lere varan oranlarda gelir vergisi ödeyebilecektir.
Satın alınan evin değerinin daha düşük gösterilmesi hem alıcı hem de satıcı yönünden sorun oluşturabilecektir. Zira bir kişinin değeri düşük beyan ederek satın aldığı gayrimenkulü birkaç sene sonra başkasına devrettiği ve tapuda da gerçek bedelin beyan edildiği durumu ele alalım. Böyle bir durumda sanki ilgili kişi sanki gayrimenkulü olduğundan çok daha fazla değer artışı yaşamışçasına gelir vergisi ödemek zorunda kalacaktır.
Tapuda evin değerinin olduğundan az gösterilmesi satıcı açısından da sıkıntı doğurabilecektir zira bu durumun maliye müfettişlerince tespit edilmesi halinde satıcı, gelir kaçırıldığı gerekçesiyle eksik ödenen gelir vergisinin 3 katına kadar vergi ziyaı cezasını gecikme faiziyle birlikte ödeyecektir. Bu satıcıların ticari işletme olması halinde eksik ödeyecekleri KDV için de ayrıca vergi ziyaı ödeyeceklerdir.
Maliye Müfettişleri Eksik Beyanı Nasıl Tespit Etmektedirler?
Açıkçası günümüzde vergi kaçırmak neredeyse imkansız hale gelmiştir. Zira bankalarla sürekli işbirliği içinde çalışıldığından anormal para hareketleri Maliye ve Hazine Bakanlığı’na bildirilmektedir. Bu sebeple satıcıya banka yoluyla yapılan ödemelerde gerçek satış meblağı görülebileceği gibi çekilen kredi meblağı da gayrimenkulün gerçek satış değerine imkan verecektir.
Ödeme elden yapılsa da tapuda değerin düşük gösterildiği tespit edilebilecektir zira örneğin sigorta şirketlerine beyan edilen değerle tapuda beyan edilen değer karşılaştırılarak eksik beyanda bulunulduğu tespit edilebilecektir. Ayrıca komşu dairelerin satış bedelleri arasındaki fark dahi eksik beyanda bulunulduğunun göstergesi olacaktır.
Tapuda Eksik Beyan Edilen Bu Değerler Düzeltilebilir mi?
Tapu harcı pişmanlık dilekçesi ile bu eksik beyanı rahatça verebilirsiniz. Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildi için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor.
Gerek vergi cezalarından kurtulmak gerekse de yanlış beyanın hukuki sonuçlarına maruz kalmamak için taraflar beyan ettikleri bedelin düzeltilmesini talep edebileceklerdir. Bunun için henüz vergi memurlarınca herhangi bir inceleme başlatılmamış olması gerekmektedir. Düzeltme talebini beyan eden mükellef buradan kaynaklanan eksik vergiyi / harcı (pişmanlık zammıyla birlikte) bu beyanından itibaren 15 gün içerisinde ödemek kaydıyla beyan edilen değeri güncelleyebilecek ve ortaya çıkabilecek sorunları önlemiş olacaklardır.
Tapu Harcı Pişmanlık Dilekçesi Örneği
……………………….. VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ’NE
Vergi Kimlik / TC Kimlik Numarası :
…./ …. / ……… tarihinde gerçekleşen tapu satışında, sehven / hatalı beyan vermiş bulunmaktayım.
Yeni beyanımın, Vergi Usul Kanunu’nun 371’inci maddesi hükümlerine göre kabulünü arz ve talep ederim.
Saygılarımla,
Mükellef
(Vekili veya Temsilcisi)
Ad, Soyadı ve İmza
Tapu Satış Bedeli Düşük Gösterme riskleri yazımızı beğendiyseniz Blog sayfamızdaki diğer yazılarda dikkatinizi çekebilir.
Çanakkale ve çevresinde gayrimenkul ihtiyaçlarınız için Çanakkale Emlakçısı nı her zaman arayabilirsiniz.