Blog
Yeni Trend Nedir
Çanakkale’de Arsa Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz?
Çanakkale’de arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz? Çanakkale’de Arsa Yatırımı yaparken neleri araştırmalıyız? sizin için bu yazımızda derledik.
Son zamanlarda İstanbul dışında gelişim potansiyeli gösteren Marmara Bölgesi’ndeki diğer illerde yer alan arsalara talep arttı.
Arsa satın alımı yapmadan önce ilgili araziyi yerinde görerek incelemek ve parsel sorgulaması yapılarak fikir sahibi olmak gereklidir. Satın alımlar gerek gayrimenkul danışmanı aracılığıyla gerek dijital platformlar üzerinden veya kişinin kendisi bireysel olarak pazarlasın, mutlaka satın alınması düşünülen arazinin alacak kişinin ilgili arsayı yerinde görmesi büyük önem taşır. Parsel sorgulama işlemi için de Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından ücretsiz olarak hizmete sunulan ‘’Parsel Sorgulama Uygulaması’’ yatırımcılar için hem zaman hem de maliyet açısından büyük bir fayda sağlıyor. Bunlara ek olarak Arsanın bağlı olduğu Tapu Kadastro Müdürlüğünden Ada Pafta ile Arsanın tüm özelliklerini, büyüklüğünü, imar türünü teyit etmek yapacağınız yatırımın ne kadar doğru olduğu konusunda size yol gösterecektir.
Satın Alınacak Arsada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa satın alım kararı öncesinde yatırımcıların, ilk olarak arsaya ait bölgenin rayiçlere bakarak fiyat araştırmasını yapması ve buna göre arsa için fiyat teklifini vermesi gerekmektedir. Gelişen bölgelerde mesken alan içinde ya da sınırında ise ya da imarlı noktalara yakınsa arazinin arsa olma niteliği yükseleceği için bu tarzda meskenlerde fiyatın artma hızı çok daha yüksek olur. Bu sebeple taşınmazlara yatırım yaparken arsa niteliği kazanan arazilerde, köy sınırının dışında mesken alana yakınlığı önem kazanır. Söz konusu yatırımın değeri; konumu, metrekaresi, bulunduğu toprağın niteliği ve şekli ile belirlenir.
Alınması düşünülen arsanın “Hisseli veya Tek Tapu” olmasına çok dikkat edilmesi gerekir. Arsanın kadastro yetkililerine ölçtürülmesi ve arazinin tapu üzerindeki niteliklerinin öğrenilmesi çok önemlidir. Bu nedenle bir arsa satın almadan önce ilk düşünülmesi gereken tapu kaydıdır. Tapudaki kamulaştırma, ipotek, intifa hakkı, üst hakkı ve haciz gibi taşınmazı sınırlandıran kayıtlara özellikle bakılması gerekiyor.
Arsayı satın almadan önce bu gibi durumlar varsa ona göre düşünülmeli ve hesaplar yapılması gerekmekte olup tapusu olan arsa yatırımcı açısından olumlu ve uygun ise, sonraki görüşülmesi gerek yer belediye olacaktır. Belediyeye gidip, o arsanın imar durumu nedir, bu arsa imar planlarında yüzde olarak nasıl değerlendiriliyor, ulusal güvenlik, su havzası koruma alanları var mı ve kamu tesisleri sebebiyle sınırlandırmalar mevcut mu, ticari yatırım arsası yada konut arsası mı, kenarından ilerisinden veya yanı başından yol mu geçecek, doğal sit alanı içerisine girer mi, sit alanı gerekçesi ile imar yasağı söz konusu mu, yeni bir bir sanayi bölgesinde ise istimlak ihtimali var mı, bir barajın veya demiryolu projesinin yapılması sebebiyle kamulaştırma durumu var mı gibi sorular sorulması gerekir.
Türkiye genelinde 81 ilin temsili arsa fiyatları göz önünde bulundurularak, ilk onda dört Marmara Bölgesinde bulunan iller öne çıkıyor. Marmara Bölgesinde , arazi fiyatlarını incelediğimizde lokal olarak ülkemiz içinde en pahalı arsa fiyatlarına sahip olduğu görülmekte. Bunda, en etkili isim İstanbul olsa da, yine ülke genelinde ilk ona giren sırasıyla Tekirdağ, Çanakkale ve Kocaeli gibi iller mevcut. Tabi bu durumda rol oynayan Çanakkale Köprüsü’nü 2022 yılında açılacak olması ve büyük maddi kamu yatırımlarının bu bölgeye kaydırılması nedeniyle özellikle Tekirdağ ve Çanakkale illerimizde hızla arsa satın alımları olmasını sağlıyor.
Çanakkale Boğazı’nın Avrupa ve Asya yakalarını birleştirerek İzmir Otobanı ile beraber Çanakkale Köprüsü’nün tamamlanması ile hemen hemen bütün bölgeleri Marmara da buluşturacağı biliniyor. Özellikle Tekirdağ İstanbul’a bulunduğu bir saatlik mesafesi ile neredeyse şehir içi, çok bakir bir bölge olduğu için büyük metrajda arazi isteyen yatırımcıların dikkatini çekiyor.
Değerlenecek Bölgelerdeki Arsaları Bulmanın Yolu
Marmara’nın her yeri değerli ve önemli olmakla birlikte, turizm, tarım, sanayi, yerleşik alanlar açısından çeşitli sektörlere göre farklı bölge değerlendirmede ön plana çıkıyor. Sanayi sektörü özellikle yeni iki köprü sayesinde ciddi potansiyel doğurdu ve doğurmaya devam edeceği görülmektedir.
Güney Marmara yerleşkesi ve Lapseki, Biga, Ayvacık ile birlikte turizm potansiyelini de ön plana çıkarıyor.
Pandeminin çıkması köy hayatına kaçış, sakin bölgelerde de ciddi hem konut hem de arsa yatırımlarına insanları sürüklemeye başladı. Bu hareket başta geçici bir potansiyel olarak değerlendirilse de daha uzun vadeli sürecek olmasının sinyallerini bugünlerde vermekte. Marmara’da şuan söz konusu olan Çanakkale Köprüsü, Kuzey Marmara Otoyolu gibi çeşitli ulaşım planları ile kara ve deniz ulaşımının gelişmesi, bölgedeki bir çok şehrin İstanbul’a erişiminin neredeyse birkaç saat gibi bir zamana indirmesi Trakya da daha çok bölgeyi bugün yaşanabilir kılıyor ve bu şehirlerin değer kazanmasına neden oluyor.
Bir bölgenin gelişim gösterip göstermeyeceği, büyük projelere, önemli yol ve ulaşım projelerine yakınlık, altyapı olanakları, önemli yerleşim merkezlerine erişilebilirlik, doğal güzellikleri, yaşam kalitesi, iklimi ve turizm açısından taşıdığı niteliklere bakılarak değerlendirilir.
Öncelikle Çanakkale’den Balıkesir’e kadar olan bölgelerin verimliliği, büyüme potansiyeli, büyükşehirlilerin ilgisi ile çok hızlı trend olan Çanakkale’yi tavsiye ederiz.
Uzun Vadeli Arsa Alımı
Eğer yaptığınız veya yapacağınız arsa boyutlu yatırımların çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede değer kazanmasını istiyorsanız, riski de seviyorsanız, bir gelir endişeniz yoksa, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde uzun vadeli yapılmalıdır. Arazi yatırımından ne beklediğiniz en önemli konudur ve bu beklentileri karşılayacak kriterlerde arazi aramalısınız.
Arsa fiyatını etkileyen önemli unsurlar:
- Toplam arsa büyüklüğü
- Arsa payı ve imar yapısı
- Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi ve çevresi, yol bağlantıları, ulaşım imkânları ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme kriteri, manzarası gibi nitelikleri,
- Altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,
- Bölge imar planları,
- Satış şartları (taksitli, peşin..vs)
- Satış sonrası doğabilecek harcamalar
En önemli konu ise gösterilen arsa ile verilen tapunun aynı araziye ait olup olmadığının araştırılmasıdır. Tapu belgesi, resmi açıdan kontrol edilmeli. Ada, pafta ve parseli bilgilerini belirtilen arsanın size gösterilen arsayla aynı yer olup olmadığı bakılmalıdır. Bu kontrolleri uzman olmayan birinin yapması çok zordur. Profesyonel ve bağımsız hizmet için bu noktada konusunda uzman olan Çanakkale Emlakçısına ücretsiz başvurabilirsiniz. Bu konuda yapacağınız hiç bir masraftan çekinmeyin. Aksi durumda havaya para saçmış olabileceğinizi düşünün. Çok dikkat edin ki Bağı gösterip size dağı satmasınlar.
Taşınmaz Tek Tapu mu Hisseli mi?
Ayrıca arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğünde mülkiyet haklarını kısıtlayacak bir sınırlamanın olmamasına bakılmalı. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh olup olmadığı özellikle dikkate alınmalıdır. Hisseli olan tapularda uzun vade de diğer hissedarlarla anlaşamama, hissedarlarla iletişim kuramama, satış aşamasında alıcıların tek tapu yani hisseli tapuları tercih etmeme gibi riskleri vardır.
Arazi Yatırımı Yaparken Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Sit alanları ve su havzası kaçınmak gereken yerlerden. Bu alanlar imara açılmaz bu nedenle yatırımınız beklediğiniz getiriyi getirmez. Ormana yakın yerler orman bölgesi kapsamına alınabilirler. Verimli tarım arazilerine inşaat hakkı tanınması mümkün olmayabilir. Enerji ve gaz nakil hatları üstündeki yerler kamulaştırmaya tabi olabilir.
Arazi alırken nelere dikkat edilmeli?
Bir arazinin gelecekte değerlenmesi için bazı faktörlerin bir araya gelmesi gerekiyor. Bazı faktörlerden kaçınmak da o arazinin ilerideki kazanç potansiyelini yükseltiyor. Arazi alırken nelere dikkat edilmeli bir bakalım..
- Nüfus yoğunluğunu artış hızı
- Bakanlıkların yatırım planları
- Belediyelerin yatırım planları
- Özel sektör yatırım planları
- Yola olan mesafe, Yola cephe uzunluğu
- Çevre düzeni planları
- Atık ve arıtma tesislerine mesafesi
- Şehir yada ilçe merkezine yakınlığı
- Demiryoluna mesafesi
- Havaalanına yakınlığı
- Sahile yakınlığı
- Enerji hatlarına mesafesi
- Yüksek gerilim hatlarına mesafesi (tel altı olup olmadığı)
- Akarsulara yakınlık, Su havzalarına yakınlık
- Sulama alanlarına mesafesi
- Orman ve ağaçlandırılacak alanlara yakınlık
- Korunacak alanlarda olmaması
- Sit alanlarında olmaması
- Askeri bölgelere yakınlığı
- Kuru yada sulu tarım alanı olup olmaması
- Turizm bölgeleri ve alanlarına mesafesi
- Organize Sanayi Bölgelerine yakınlık
- Deprem bölgesinde olup olmaması, Fay hatlarına mesafesi
Yukarıdaki faktörler araziye imar gelme ihtimalini etkileyebiliyor. Bazı durumlarda ise imar geldiğinde bu faktörlere göre değer artışı çok düşük yada çok yüksek olabiliyor.
Neden Hisseli Tapu Arsa Arazi Alınmaz?
Hisseli tapulardan kaçınmak gerekir çünkü diğer hisse sahipleri ortaklığın giderilmesi davası ile sizin payınızı değerinin altında satın alabilirler. Aynı riskten dolayı, ileride arsanın değeri arttığında ve satmak istediğinizde müşteri bulmakta zorlanırsınız. Ayrıca hisseli tapuda nerenin size ait olduğu belli değildir. Paylaşımda büyük sorunlar çıkabilir. Bu nedenler ile hisseli tapu alımını tavsiye etmiyorum.
Araziye Emlak Vergisi Ödenir mi?
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunununa göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan araziler kiraya verilmemek şartıyla bina ve arazi vergisinden muaf. Yani satın aldığınız yerden gelir elde etmiyorsanız emlak vergisi de vermezsiniz. Eğer gelir elde edecek şekilde kiraya verirseniz kira geliriniz verginizi büyük ihtimal ile kat ve kat karşılayacaktır.
Arsa Arazi Almak İçin Kredi Kullanmak Mantıklı mı?
Arazi uzun süreli bir yatırım. Türkiye’de ne yazık ki uzun vadeli kredi imkanları çok kısıtlı. Kısa vadeli kredileri kullanarak bu tür bir yatırıma girmek tavsiye edilecek bir uygulama değil.
Çanakkale’de Arsa Alırken Nelere Dikkat Etmeliyiz? sorusuna umarım cevap verebilmişizdir. Arsa Yatırımı yapmadan önce aklınıza takılan tüm sorularınız ve Çanakkale’de karlı arsa yatırımını nerede yapılır öğrenmek için Çanakkale Emlakçısı İbrahim Demir’i arayabilirsiniz.